6 giugno 2013

La pratica nello sfratto per morosità


a cura del p.Avv. Maiese Aniello
PROCEDURA
La lettera di messa in mora non è necessaria per l'avvio del procedimento di convalida di sfratto ed inoltre:

Cassazione civile sezione III, 13 marzo 2007, n. 5836 - Anche per i crediti derivanti da fitti e pigioni non è necessaria - ai fini della decorrenza degli interessi - la costituzione in mora quando il termine per pagare è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore. (cfr. art. 1219 del codice civile)

  • redazione atto di citazione per convalida di sfratto: tante copie quanti sono gli intimati + 2 (una servirà da originale di notifica, una per il fascicolo d'ufficio);




(clicca)


  1. atto di citazione per convalida di sfratto;
  2. mandato;
  3. relata;

N.B. Si tenga conto che ai sensi dell'art. 660 c.p.c. 4° comma tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di 20 giorni.
  • predisporre relata di notifica alle copie dell'atto di citazione destinate alla notifica (con attenzione al luogo da indicare vd. art. 660 c.p.c.) ad. esempio nel caso di 2 intimanti, la relata va scritta su tre copie (una servirà da originale e le altre due verranno notificate);
  • fascicolo: ritirata la notifica dagli Ufficiali Giudiziari, si inserirà in una cartelletta ad hoc (con nome e studio dell'avvocato, della parte etc..): l'originale notificato dell'atto di citazione [la copia "originale" che c'è stata restituita dall'Ufficiale Giudiziario (Attenzione: se la notifica dell’atto di intimazione è avvenuta tramite posta portare all’udienza l’avviso di ricevimento: può servire a provare la regolarità della notifica ai sensi del c.1 art.663 c.p.c )] + la copia per l'ufficio + la documentazione che si produce (ad es. lettera e contratto d'affitto);
  • iscrizione a ruolo, avviene come in un normale processo di cognizione: nota di iscrizione a ruolo + il pagamento del contributo unificato (in questo caso del 50 % rispetto al procedimento civile ordinario) + 8,00 € (ora € 27,00) di marca da bollo (Il co. 5 dell’art. 660 permette a entrambe le parti (intimato e intimante) di costituirsi anche all’udienza. Ma ciò non è consigliabile);
  • Prima Udienza, trovandoci di fronte ad uno sfratto per morosità, si ricorda, ai sensi dell'art. 663/u.c. che la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio (del locatore o del suo avvocato) che la morosità persiste.   
Esempio da scrivere in verbale:UDIENZA del  __/__/20__

E' presente per il locatore l’Avv. ______________, il quale si riporta al proprio scritto difensivo opponendosi ad ogni contraria avversa eccezione e deduzione. Dichiara che la morosità del Sig. _______________ persiste ed ammonta, in data odierna, ad € ______,00 per i mesi di __________ 20__ e ________, . Pertanto, chiede che sia convalidata l’intimazione di sfratto nei confronti di _____________ relativamente  all’abitazione sita in __________ alla via _____________ e che venga emesso decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e da scadere sino all’esecuzione dello sfratto. In caso di opposizione, si chiede la pronuncia di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la fissazione della data per l’esecuzione, con condanna del conduttore dei canoni scaduti e da scadere sino al rilascio.

N.B. sulla richiesta dei decreti ingiuntivi si analizzi la solvenza del conduttore. Perché, a seguito della loro emissione (con formula esecutiva) consegue  il pagamento della tassa di registro. Se persiste il dubbio, per evitare oltre al danno (il mancato pagamento dei canoni) anche la beffa (la tassa di registro), si consiglia di concentrarsi sul rilascio dell'immobile dal momento che nulla vieta al locatore di poter agire per i decreti ingiuntivi anche successivamente ai sensi dell'art. 669 c.p.c.. 


- In questa sede può accadere, che se l'intimato:


non compare

compare:
il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva (che ha effetto dopo 30 giorni dalla data della sua apposizione);

- non si oppone: il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva;
- si oppone senza prova scritta: il giudice su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto (ordinanza immediatamente esecutiva). Ai sensi dell'art. 667 c.p.c.il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale(con ordinanza di mutamento del rito 426 c.p.c.);
- si oppone con prova scritta:  il giudice su istanza del locatore non pronuncia ordinanza  di rilascio e ai sensi dell'art. 667 c.p.c. dispone la prosecuzione della causa nel merito, previa ordinanza di mutamento del rito 426 c.p.c.

- Attenzione: per le locazioni abitative, l'art. 55 della L. 392/78, prevede la possibilità per il conduttore di richiedere un termine (definito di grazia) di max 90 giorni. In questo caso il giudice rinvia ad una nuova udienza per verificare se la morosità è stata sanata.
Esempio da scrivere in verbale:

E' presente per il locatore l'Avv.____________, il quale dichiara che ad oggi ancora persiste la morosità del Sig.____________, non avendo quest'ultimo adempiuto, nei termini indicati dal provvedimento disposto in data __/__/____, al pagamento dei canoni non riscossi e delle spese processuali sostenute. Si chiede, pertanto, che venga pronunciata ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art.665 c.p.c., fissando la data per l'esecuzione. A tal proposito si fa rilevare che secondo quanto disposto dall'art. 56/2°comma L. 392/78 "Nelle ipotesi di cui all'art. 55, per il caso in cui il conduttore non provveda nel termine assegnato, la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre 60 giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento", che nel caso che trattiene era stato fissato per il __/__/____.

Seconda udienza: nel caso appena indicato, tutto viene rinviato ad un’altra udienza nella quale il locatore (anche nel tramite dell'avvocato) dichiara ancora una volta il persistere della morosità nonostante i 90 gg. concessi. Tenendo conto in questa sede di alcune considerazioni che ritrovate nel verbale qui a fianco.


Da tenere a mente:
  • L'art. 2948 n. 3 del Codice civile statuisce che il credito del locatore a percepire il canone di locazione si prescrive in cinque anni;

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